Перспективы малоэтажного строительства - 2024

Изображение создано с использованием нейросети Midjourney

За 2023 год в Сибирском федеральном округе возвели на 18,8% больше частных домов, чем в 2022-м. В 2024 году сегмент демонстрирует устойчивый рост, особенно выделяются объемы в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). Увеличение спроса связано с разными факторами, среди них и новые законы в ипотечном кредитовании, и изменившиеся требования к застройщикам. На круглом столе в пресс-центре «КП» - Новосибирск» эксперты рынка ИЖС обсудили перспективы развития отрасли, эскроу-счета и предпочтения потребителей.

Участники круглого стола обсудили изменения в ИЖС.

Фото: Галина ПОНОМАРЁВА. Перейти в Фотобанк КП

ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

С 1 марта 2025 года вступит в силу закон, регулирующий использование механизма эскроу-счетов при возведении частного дома. Это средства покупателя, которые замораживают в банке до завершения строительства и передачи объекта. Застройщик получает деньги только после окончания всех работ. Стоит отметить, что пока это добровольная система, о которой заказчику и исполнителю необходимо договориться заранее.

Основатель и руководитель строительной компании «Шестаков Дом» Алексей Шестаков отметил, что с введением эскроу произойдут значительные изменения в пользу защищенности клиента. Однако в рабочей силе может наступить кадровый голод, что, в свою очередь, отразится на стоимости услуг и материалов.

Основатель и руководитель строительной компании «Шестаков Дом» Алексей Шестаков.

Фото: Галина ПОНОМАРЁВА. Перейти в Фотобанк КП

По мнению экспертов, изменения в ипотечных программах также оказывают значительное влияние на рынок. Например, сельская ипотека теперь распространяется на дома, расположенные в пределах 50 километров от границ города. Это заставляет застройщиков адаптироваться к новым условиям.

- Мы, как подрядчики, не защищены. Иногда попадаются клиенты со специфическим видением на построенный объект. На этапе сделки с банком предлагается архитектурное решение, но во время работы или сдачи будущие жильцы начинают вносить корректировки, которые стоят денег. Какое-то время на эскроу мы не будем чувствовать себя в безопасности, если возникнет какой-то негатив от заказчика или начнутся судебные разбирательства, даже если нашей вины нет и по документам все в порядке, - объяснил руководитель компании «СтройЛайтДом» Руслан Куркаев.

Руководитель компании «СтройЛайтДом» Руслан Куркаев.

Фото: Галина ПОНОМАРЁВА. Перейти в Фотобанк КП

Руководитель малого и среднего бизнеса АО «Банк ДОМ.РФ» ДО Новосибирский Алла Лакшина заявила, что в новых условиях подрядчик может оформить кредит под субсидированную ставку 1%. С их стороны спрос на услугу растет, компании заключают сделки с банком. Часть еще не открыли счета и работают за собственные средства. После первого чтения в законопроект внесли правки: банк сможет раскрыть эскроу-счета по уведомлению администрации о соответствии дома. Также обсуждается освобождение подрядчиков от НДС при строительстве со счетами эскроу.

Руководитель малого и среднего бизнеса АО «Банк ДОМ.РФ» ДО Новосибирский Алла Лакшина.

Фото: Галина ПОНОМАРЁВА. Перейти в Фотобанк КП

Эскроу - это механизм, способный отсечь недобросовестных клиентов, считает генеральный директор ООО «Ремстройцентр» Дмитрий Белолюбский. Существует такое понятие, как «потребительский терроризм», когда человек манипулирует собственными правами и под видом их защиты пытается получить выгоду, в том числе материальную. Нововведения будут бороться с этим и защищать подрядчиков от нечестных клиентов, так как средства находятся на счетах до конца работ, а банк берет дом под залог.

- На рынке останутся самые сильные компании, а заказчики будут приходить с первоначальным взносом. Всем сразу понятно: человек действительно хочет возвести дом, у него есть для этого средства, - говорит Дмитрий Белолюбский.

Генеральный директор ООО «Ремстройцентр» Дмитрий Белолюбский.

Фото: Галина ПОНОМАРЁВА. Перейти в Фотобанк КП

ИЗМЕНЕНИЯ В ПРЕДПОЧТЕНИЯХ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ

Директор ООО «Стандарт С» из Казани Евгений Сильдуганов добавляет, что на фоне роста стоимости материалов и строительства в целом покупатели становятся более требовательными к качеству и функциональности домов. В этой связи популярность набирают типовые проекты, которые позволяют сэкономить на разработке и обеспечивают предсказуемость конечного результата.

Специалисты отмечают, что до отмены льготной ипотеки в июле 2024 года произошел резкий бум: люди хотели успеть заключить договоры и начать строительство. Заказчики ограничены суммой 6 миллионов рублей и небольшим первоначальным взносом. В связи с ростом цен на землю и материалы увеличилась и стоимость объекта. Если раньше семьи интересовали дома площадью 100 квадратных метров и больше, то сейчас люди хотят уложиться в 65 - 85 «квадратов» с минимальной комплектацией, чтобы все вошло в смету.

Стандартный запрос - одноэтажный дом с двумя-тремя спальнями, гостиной, кухней, санузлом и котельной. Достаточно редко люди хотят двухэтажное жилье или с мансардой.

Директор ООО «Стандарт С» Евгений Сильдуганов. Фото: Личный архив

Собственник бизнеса ООО «ЛИДЕРДОМ» Николай Яковлев объяснил, что любые перемены отражаются на конечной стоимости жилья. У застройщиков на складах нет запасов материалов - все закупают непосредственно перед началом работ.

- Почему люди выбирают малоэтажки? Первичка в МКД дорожает, для некоторых становится неподъемной. Если молодая семья приобретала квартиру, то за 6 миллионов им предлагали 40 квадратных метров. В частном секторе за те же деньги - около 90 «квадратов». Однако сейчас за 6 миллионов большой дом не построить. Рынок малоэтажки может постепенно уничтожиться. Вследствие всех принятых законов для потребителей поднимутся цены, рынок застройщиков проредится, - рассуждает Николай Яковлев. - Плюсов в нововведениях я пока не вижу.

Собственник бизнеса ООО «ЛИДЕРДОМ» Николай Яковлев.

Фото: Галина ПОНОМАРЁВА. Перейти в Фотобанк КП

СЕЗОННОСТЬ В МАЛОЭТАЖНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Зимний период считался в строительстве мертвым сезоном, однако современные технологии и материалы позволяют выполнять работы круглый год.

- Летом действительно проводят больше уличных процессов. В холодное время года можно заниматься внутренней отделкой. Но мы заливаем десятки фундаментов и зимой. Существуют определенные технологии, что позволяет прогреть бетон и набрать прочности для дальнейших действий. Сама по себе зимняя стройка гораздо чище: нет грязи и осадков. Например, для бруса это идеальное время. Серьезных ограничений нет и для кирпичной кладки, - уточнил директор ООО «Зодчий» Дмитрий Лапшин.

Директор ООО «Зодчий» Дмитрий Лапшин.

Фото: Галина ПОНОМАРЁВА. Перейти в Фотобанк КП

Начальник объектного канала ГК Главновосибирскстрой (Завод СИБИТ) Глория Ломанцева уточнила, что в сезон морозов число продаж снижается, так как работы по обогреву стоят дороже.

- Возведение частных домов из газобетонного блока без дополнительных затрат клиента возможно при температуре до -15, если готовы фундамент и котлован. Для зданий из бруса рекомендуемая температура -10, - заметила Глория Ломанцева.

По мнению специалистов, строительные работы можно проводить даже зимой, хотя это может обойтись несколько дороже, чем в летний период. Однако с учетом роста цен на материалы весной зимнее строительство в некоторых случаях может оказаться даже выгоднее.

Начальник объектного канала ГК Главновосибирскстрой (Завод СИБИТ) Глория Ломанцева.

Фото: Галина ПОНОМАРЁВА. Перейти в Фотобанк КП

ИТОГИ КРУГЛОГО СТОЛА

Несмотря на изменения в законодательстве, многие эксперты предсказывают рост рынка ИЖС в ближайшие 2 года. Немаловажный фактор - готовность застройщиков адаптироваться к новым условиям.

- Ожидаем, что объем ввода ИЖС в регионе в 2024 - 2025 годах будет не ниже уровня 2023-го. Ввод эскроу не является заградительным фактором для развития рынка, компании адаптируются к новым реалиям по аналогии опыта коллег из сегмента МКД. Правительство РФ отслеживает ситуацию и разрабатывает программы и пакеты предложений в направлении стимуляции спроса в ИЖС, прорабатывает варианты поддержки застройщиков, следовательно в дальнейшем ситуация на рынке станет стабильной. На ввод в 2026 - 2027 годах может негативно повлиять ипотечная ставка, но при этом строительство ИЖС не может остановиться полностью, поэтому снижение объемов возможно в пределах 10%, - считает руководитель исследовательской службы УК «Главновосибирскстрой» Ольга Иванова.

Руководитель исследовательской службы УК «Главновосибирскстрой» Ольга Иванова.

Фото: Галина ПОНОМАРЁВА. Перейти в Фотобанк КП

Важным фактором остается сезонность, но благодаря правильному подходу и использованию современных решений можно эффективно работать круглый год.

КСТАТИ

Кредитующий банк не дает гарантий по объектам. Подрядчик обязан загрузить на сайт типовые объекты недвижимости, указать материалы. Документы проверяют и подтверждают при аккредитации. Далее полную ответственность за стройку несет подрядчик.