Краснодар vs Майкоп

Почему в Майкопе неохотно покупают дешевые квартиры, а в Краснодаре они нарасхват

Ирина РЕЗЦОВА

Фото: Марк ПАВЕРМАН

Максимальная стоимость квадратного метра в стандартной квартире у официальных застройщиков Адыгеи достигает порядка 35 тысяч рублей. Кроме всего прочего, в эту стоимость входят отделочные работы. Так, сегодня однокомнатную квартиру под ключ площадью 34 квадратных метра у застройщика можно приобрести за 990 тысяч рублей.

Портал Вестум.RU провел небольшое исследование, сравнив преимущества покупки недвижимости в Адыгее и Краснодаре.

Строительство жилья в Майкопе выгодно не только застройщикам, агентствам недвижимости и покупателям, но также компаниям, которые напрямую с жилищным вопросом не связаны. При этом на сегодняшний день в столице Адыгеи не наблюдается ни бума строительства, ни бума приобретения жилья. Особенно в новостройках. Почему же в подобной заведомо выгодной ситуации на рынке жилья в Майкопе неохотно покупают квадратные метры по низкой цене?

Исторически сложилось, что средняя цена за квадратный метр жилья в столице Адыгеи всегда была ниже на 10 - 15 тысяч рублей, чем в Краснодаре. В Белореченске цена одного квадратного метра дороже, чем в Майкопе, на 5 - 8 тысяч рублей, если многоэтажный дом строится за счет бюджетных средств. При этом важно учитывать, что в среднюю стоимость жилья по Краснодарскому краю входят все города черноморского побережья (Сочи, Анапа, Новороссийск, Краснодар).

Цена варьируется в зависимости от конкретного места расположения многоэтажного дома, престижности района, метража, этажности и состояния квартиры. Учитывая географическое положение двух городов, которые принадлежат к разным регионам, при выборе жилья климатические условия не играют никакой роли, как если бы шло аналогичное сравнение между сибирским городом и Майкопом.

- Предложения на рынке жилья в Майкопе таковы, что застройщикам можно было бы не волноваться о спросе, - отмечает генеральный директор ОАО фирма «Адыгпромстрой» Асланбий Хутыз. - Кроме того, в Адыгее чуть дешевле рабочая сила, чем в других местах.

К очевидным плюсам Асланбий Хутыз относит сравнительно недорогое оформление проектно-сметной документации, которая дешевле в среднем на 1 - 1,5 миллиона рублей для каждого объекта, чем, к примеру, в Краснодаре. В Майкопе также существенно дешевле земля, которую компании-застройщики выкупают для последующего строительства.

Однако квартиры в Майкопе продаются долго и нудно. По словам Асланбия Хутыза, именно этот фактор заставляет застройщиков снижать стоимость жилья, чтобы обеспечить строительство других объектов оборотными средствами.

Риелторы рассматривают эффект «дешевого жилья» в Майкопе иначе.

Фото: Марк ПАВЕРМАН

Так, заместитель директора агентства недвижимости «Аристократ» Елена Демяхова отмечает, что самое дешевое жилье находится вовсе не в Майкопе, а, например, в прилегающем поселке Родниковый, который считается чертой города. По ее мнению, стоимость жилья в соседних городах, относящихся к Краснодарскому краю, также ничем не уступает квартирам в Майкопе. К примеру, в Белореченске можно приобрести однокомнатную квартиру на вторичном рынке в пределах одного миллиона рублей. При этом релевантное предложение в Майкопе на вторичном рынке будет стоить покупателю несколько дороже.

Елена Демяхина добавила, что активное строительство новостроек началось относительно недавно, именно поэтому квартиры в них продаются медленнее. Люди успели привыкнуть к вторичному жилью, и для них квартира в новом доме пока в диковинку. Соответственно, долевое участие на этапе строительства многоэтажного дома пока не развито.

Другая причина медленных продаж жилья в новостройках Майкопа состоит в необходимости делать ремонт, несмотря на наличие отделки. Это значит, что покупателю предстоят дополнительные расходы. Чтобы избежать их, он стремится приобрести квартиру с ремонтом на вторичном рынке, хотя она, как правило, оказывается меньше по площади.

Директор агентства недвижимости «Анастасия» Вячеслав Ларичев, в свою очередь, заметил, что стоимость жилья в Майкопе и Белореченске абсолютно одинакова. Хотя здесь немаловажен вопрос качества. Например, в Краснодаре можно приобрести квартиру-студию за 600 тысяч рублей, однако такое жилье может оказаться в многоэтажном доме, при строительстве которого были использованы некачественные материалы и нарушены нормы. На этом фоне застройщики Майкопа, по его мнению, выгодно отличаются. Хотя в Краснодаре немало порядочных застройщиков, но их репутации мешает большое количество других недобросовестных компаний, которые строят объекты в неблагоприятных местах, с нарушением ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве».

Среди преимуществ при покупке жилья в Майкопе Вячеслав Ларичев обозначил наличие добросовестных застройщиков, стабильную политическую ситуацию в регионе, качественные дороги, приемлемые цены на продукты питания, более оживленный рынок труда по сравнению с Белореченском. Кроме того, общая экономическая ситуация в стране способствовала тому, чтобы цены на жилье в столице Адыгеи стали еще ниже.

Однако на рынке жилья наблюдается затишье, несмотря на то, что собственники жилья готовы идти на значительные уступки. По словам Вячеслава Ларичева, еще в 2004 - 2006 годах покупатели охотно брали ипотечные кредиты, которые к настоящему времени успешно выплачивают. По его прогнозам, через 4 - 5 лет нынешние «ипотечники» расплатятся с банками и будут заинтересованы в приобретении инвестиционного жилья - для последующей сдачи в аренду, к примеру, иногородним студентам.

Однако есть и другие причины, побуждающие потенциальных покупателей более тщательно выбирать жилье для себя. Из-за существенной разницы в заработной плате, уровня жизни и разнообразия рынка труда в последние годы заметна тенденция покупки квартир в Краснодаре. Так, в 2016 году средняя заработная плата в Майкопе составляет 24 тысячи рублей, в Краснодаре - 31 тысячу рублей. Исследования также показали, что на каждого жителя столицы Адыгеи приходится 26,6 квадратного метра жилья, в то время как в Краснодаре этот показатель на 1 квадратный метр больше. Кроме того, Краснодар входит в тройку самых привлекательных городов России для комфортной жизни граждан, в то время как Майкоп занимает в этом же рейтинге 105-е место.

Генеральный директор Единого call-центра новостроек «Юга-Билд.ру» Сергей Калиненко объяснил привлекательность покупки квартиры в Краснодаре тем, что в городе стабильный рынок труда. Из-за большого количества учебных заведений Краснодар традиционно считается городом студентов. Сергей Калиненко считает, что недвижимость в столице Кубани недооценена, прежде всего, по стоимости. Цены на жилье максимально приближены к спросу. Именно поэтому в жилье города стало выгодно и достаточно несложно инвестировать. По его прогнозам, в ближайшие 10 лет в Краснодаре будут активно строить дома. Одной из причин строительного бума является увеличение населения. Так, за последние 6 - 8 лет население города увеличилось на 20 - 30%, в основном из-за переехавших на постоянное место жительства с Дальнего Востока и из Сибири. Сравнительно недорогое жилье в Краснодаре позволяет жителям других регионов продать свою прежнюю недвижимость и приобрести новую, как правило, без дополнительных вложений. Сергей Калиненко отметил, что в последние годы наметилась положительная динамика в развитии сельского хозяйства на Кубани. Появились долгосрочные инвесторы, изменилась экономическая ситуация в стране - эти причины стали важнейшим фактором востребованности сельскохозяйственной продукции. Соответственно, отрасль формирует новые рабочие места, способствует платежеспособности занятых в ней людей.

Коммерческий директор Группы компаний «СОЮЗ-РИЭЛТ» Денис Клейменов обозначил, что географическое расположение Краснодара является несомненным плюсом при выборе места жительства. По его мнению, жить в Краснодаре стремятся многие. Кубанская столица отличается тем, что на первичном рынке жилья предложение превышает спрос практически в два раза. Застройщики предлагают различные акции, скидки и рассрочки, но при этом стараются удержать стоимость на приемлемом уровне, чтобы не работать в убыток. Однако Денис Клейменов также уверен, что период, когда купить квартиру в Краснодаре можно на очень выгодных условиях, продлится недолго. Так, краснодарские власти уже задумываются над необходимостью повышения стоимости «входного билета» на рынок строительства жилой недвижимости. Если органы власти реализуют эту задумку, то цены на недвижимость будут другими. Что касается вторичного рынка жилья, то, по словам Дениса Клейменова, он не перенасыщен предложениями. Однако в этом сегменте продавцы готовы торговаться, естественно, в разумных пределах.