Зеленые районы и рациональный подход: как изменится рынок недвижимости в Новосибирске через 10 лет

Зеленые районы и рациональный подход: как изменится рынок недвижимости в Новосибирске через 10 лет

Фото: Галина ПОНОМАРЁВА. Перейти в Фотобанк КП

Рынок недвижимости в России переживает период изменений. По данным аналитического центра Дом.РФ, в первом квартале 2025 года объем запуска проектов снизился на 24% по сравнению с тем же периодом 2024-го. Чтобы разобраться в перспективах, «Комсомолка» провела круглый стол с экспертами рынка на тему «Что будет с многоквартирным строительством через 10 - 20 лет?».

Неподъемный процент

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев отметил выраженные признаки кризиса перепроизводства: сохраняются остатки непроданных квартир (65 тысяч), цены на новостройки перестали активно расти, а вывод новых проектов сокращается.

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев

Фото: Галина ПОНОМАРЁВА. Перейти в Фотобанк КП

Эксперт рассказал: средства на депозитах новосибирцев растут. По его мнению, это потенциально может вызвать отложенный спрос, который хлынет на рынок при снижении ставок. Для многих людей высокий процент при покупке недвижимости становится неподъемным.

Некоторые застройщики предлагают на время строительства рассрочку. Но здесь для покупателей существуют риски.

Руководитель направления по работе с партнерами «Группа Мета» Татьяна Петрова рассказала, что застройщики сейчас вынуждены более тщательно подходить к выбору клиента и оценивать его платежеспособность:

- Рассрочка - прекрасный инструмент и хорошая альтернатива ипотеке, особенно в объектах со сроком ввода 2 - 3 года. Она позволяет грамотно распределить деньги и расширить портфель недвижимости без переплат банку. О каких рисках речь? Многие, вкладываясь в рассрочку, надеялись на снижение ставок или рефинансирование, но этого не произошло, поэтому перед заключением рассрочки клиенту нужно четко понимать, какими средствами закрывать задолженность.

Руководитель направления по работе с партнерами «Группа Мета» Татьяна Петрова

Фото: Галина ПОНОМАРЁВА. Перейти в Фотобанк КП

Руководитель направления по работе с партнерами SG Development Анастасия Пятенко подчеркивает важность процесса наполнения эскроу-счетов для финансовой устойчивости застройщика в условиях проектного финансирования. По ее словам, рассрочка с минимальными платежами - по 30 - 40 тысяч рублей (альтернатива платежу по ипотеке с льготной ставкой, но беспроцентная для клиента) - несет риски:

- Из-за невозможности получения ипотечного решения после окончания срока действия рассрочки человек может расторгнуть ДДУ, ему выплатят вложенную сумму. Но в текущих реалиях на протяжении 2 лет она уже объективно обесценена. Нужно здраво оценивать дальнейший путь после окончания действия рассрочки.

Руководитель направления по работе с партнерами SG Development Анастасия Пятенко

Фото: Галина ПОНОМАРЁВА. Перейти в Фотобанк КП

Руководитель офиса продаж «Сибирь Девелопмент» Сона Карташова отмечает, что даже семейная ипотека требует дополнительных затрат со стороны покупателя или застройщика, так как многие банки выставляют комиссию за оформление льготных ипотечных программ:

- Для того чтобы сохранить стабильность продаж и не допустить удорожания квартир, наша компания, как застройщик, берет субсидирование семейной ипотеки на себя. Такой запрос от новосибирцев есть.

Руководитель офиса продаж «Сибирь Девелопмент» Сона Карташова

Фото: Галина ПОНОМАРЁВА. Перейти в Фотобанк КП

Пятисотметровые дома уходят в прошлое

Руководитель службы маркетинга компании «Талан» в Новосибирске Татьяна Ващенко отмечает: Новосибирск рос быстро, хаотично. Мы имеем перенасыщенный центр и депрессивные окраины. Но в последние годы удалось внедрить программу комплексного развития территорий (КРТ), которая стала эффективным инструментом для логичного роста города:

- Это не два-три домика - речь идет о формате кварталов, микрорайонов, районов, где реализуется не только жилая функция, но и все сопутствующие - коммерческая, развивающая, спортивная, транспортная, рекреационная, образовательная. Локации становятся обособленными и самодостаточными.

Руководитель службы маркетинга компании «Талан» в Новосибирске Татьяна Ващенко

Фото: Галина ПОНОМАРЁВА. Перейти в Фотобанк КП

По ее мнению, будущее - за созданием автономных районов с собственной полноценной инфраструктурой. Важная задача - освоение незастроенных территорий с сохранением природных ресурсов - леса, рельефа, водных объектов. Достоинства таких локаций налицо: чистый воздух, природа на расстоянии вытянутой руки, но при этом сохранение городского комфорта.

Огромные частные пятисотметровые дома и двухуровневые квартиры постепенно теряют позиции. Руководитель филиала агентства недвижимости «Жилфонд» Михаил Чайко считает, это происходит из-за тренда рационального подхода к пространству:

- Те, кто раньше гонялся за большими домами, сейчас пытаются от них избавиться и приобрести жилье площадью 80 - 100 квадратных метров. Никто не хочет платить за комнаты, которые простаивают. А площади квартир от 40 до 80 «квадратов» вполне приемлемы для проживания семьи из двух-трех человек.

Руководитель филиала агентства недвижимости «Жилфонд» Михаил Чайко

Фото: Галина ПОНОМАРЁВА. Перейти в Фотобанк КП

Новые территории - вне центра

Тему жилья для больших семей поддержала заместитель гендиректора по продажам компании «Строй-Интеграл» Екатерина Мальцева. Она отметила дефицит просторных квартир по доступным ценам:

- Семьи с двумя и более детьми зачастую живут в домах старой постройки: на современные квартиры площадью 70 «квадратов» ценник просто космический. Когда к нам обращаются покупатели с четырьмя или пятью детьми, у них практически нет вариантов. Основной инструмент приобретения - семейная ипотека. И эта история вызывает у меня большой диссонанс.

Заместитель гендиректора по продажам компании «Строй-Интеграл» Екатерина Мальцева

Фото: Галина ПОНОМАРЁВА. Перейти в Фотобанк КП

Екатерина Мальцева считает, что для таких семей подходят дома на границе города и пригорода, где есть преимущества локации: тишина, экология, близость к природе, - но сохраняется доступность к центру.

Руководитель отдела продаж СЗ «Дом солнца» Максим Попов подчеркнул: развиваются и небольшие города. Например, в Оби спрос на качественное жилье стимулируется развитием аэропорта и логистических комплексов. Конкурентным преимуществом стала доступность особой программы семейной ипотеки для двух детей, которой нет в Новосибирске.

- В Оби долгое время не строили ничего грандиозного, а территория активно растет, промышленная зона развивается в сторону омского направления, появляются рабочие места. Люди хотят жить ближе к работе, а новостроек почти нет, в основном ИЖС. У города большой потенциал. В перспективе - детский сад и школа, - пояснил Максим Попов.

Руководитель отдела продаж СЗ «Дом солнца» Максим Попов

Фото: Галина ПОНОМАРЁВА. Перейти в Фотобанк КП

Земли в центре становится все меньше. Руководитель отдела продаж Группы компаний «Дом-Строй» Алена Зайцева прогнозирует: снижение ключевой ставки приведет к росту цен, поэтому текущий момент может быть для покупателей окном возможностей:

- У нас есть вполне позитивные тренды. Банки снижают ставку субсидирования. Государство поддерживает программу семейной ипотеки. Все ждут падения ключевой ставки, но мало кто задумывается: чем меньше ключевая ставка, тем выше стоимость квадратного метра. Территории окраин развиваются, ведь в центре не остается локаций для застройки, а в ближайшие годы их не будет совсем. Поэтому у людей сейчас есть уникальная возможность приобрести жилье в центральной части города. Нужно успевать.

Руководитель отдела продаж Группы компаний «Дом-Строй» Алена Зайцева

Фото: Галина ПОНОМАРЁВА. Перейти в Фотобанк КП

Куда вложиться предпринимателям

В последние годы отдельные застройщики тестируют применение лизинга. В нем видят перспективный инструмент для предпринимателей. Он подходит желающим приобрести апартаменты с возмещением НДС. Представитель отдела продаж «Бэл Девелопмент» Сергей Соловьев рассказал:

- Ставка удорожания у компаний-лизингодателей сейчас около 15% годовых. Первоначальный взнос - от 10%, срок - до 5 лет. Организациям, особенно если они платят НДС, будет интересно брать дополнительные метры в виде апартаментов.

Представитель отдела продаж «Бэл Девелопмент» Сергей Соловьев

Фото: Галина ПОНОМАРЁВА. Перейти в Фотобанк КП

PR-директор МФК Freedom City Артем Сиволапов подтверждает, что рынок апартаментов меньше зависит от ипотечных ставок, он ориентирован на инвестиционные цели:

- В отличие от многоквартирных домов сегмент апартаментов никогда не был избалован льготными программами ипотечного кредитования. Поэтому изменение ключевой ставки, в частности ее рост до 21%, не оказал на рынок большого влияния. Этот тезис в полной мере находит отражение в аналитических отчетах продаж апартов участников рынка. Если говорить про развитие, то, конечно, особую важность приобретают проекты КРТ, комплексная, а не точечная застройка. Думаю, в горизонте 10 - 20 лет Новосибирск благодаря развитию территорий ждет значительное преображение.

PR-директор МФК Freedom Артем Сиволапов

Фото: Галина ПОНОМАРЁВА. Перейти в Фотобанк КП

По мнению Михаила Чайко, через 10 - 20 лет строительный рынок будет процветать: государство не даст отрасли погибнуть и поддержит новыми программами, ведь это неотъемлемая часть экономики и демографической политики. Как и любое направление, рынок движется по синусоиде: подъем - спад - подъем. Сейчас наблюдается небольшой регресс, но через некоторое время направление окрепнет, ведь строительство - один из локомотивов экономики, питающих смежные отрасли - производство, риелторские агентства, компании по ремонту и многие другие.