Сам себе риэлтор: экономия или оставят с носом?

- Папа! Мне кажется, нас обманули с размером дома! Фото: Zamir Usmanov/Russian Look

Для риэлторов поиск и продажа жилья - хлеб насущный. Они получают определенный процент от сделки. Вот и расхваливают себя направо и налево. Дескать, без них - никуда. Но тут важно отличать мифы от правды.

Миф 1

Риэлтор отвечает за то, чтобы у вас не возникло проблем с приобретенной квартирой.

На самом деле он за это не отвечает. Да, хорошее агентство проверит документы продавцов на так называемую юридическую чистоту. Выяснит, нет ли на квартире обременений, имеют ли право эти люди продавать квартиру и т. д. Но надо понимать, что такой проверкой обычно занимаются не сами риэлторы, а юридические отделы агентств недвижимости (там, где они есть). Агент-одиночка, тем более без особого опыта, может и не учесть всех нюансов - хотя нередко тоже обещает «проверку чистоты».

И, если с купленной квартирой возникли проблемы, рассчитывать, что маклер будет ходить с вами по судам, доказывая правомерность сделки, особо не стоит.

Миф 2

У него есть эксклюзивные базы данных квартир.

В век интернета никаких секретных баз быть не может, особенно если вы работаете с частным маклером и совершаете сделку на рынке жилья экономкласса, где эксклюзивные договоры с агентствами заключаются очень редко.

Все объявления о продаже выкладываются в интернете. Иначе как риэлторы - продавцы квартир найдут покупателей? Откройте ЦИАН или «Мир квартир» - и перед вами бесплатно предстанет большинство «эксклюзивных» предложений.

Миф 3

Вам ничего не придется делать.

Частично агент действительно поможет сэкономить время. Не у каждого есть возможность сидеть в базах данных и прозванивать кучу вариантов. Но смотреть квартиры (и не одну) все равно нужно самому. И даже если вы наняли риэлтора, крайне важно пообщаться напрямую с продавцом квартиры. Это единственный способ убедиться, что риэлтор вас не дурит и не собирается положить часть денег от сделки себе в карман. А такое случается нередко: маклер уговаривает продавца сделать скидку, но не сообщает об этом своему клиенту-покупателю.

Ну и вникать в детали сделки все равно придется. Вы должны понимать все, что прописано в любых документах, которые подписываете, иначе легко можете остаться и без денег, и без квартиры.

Зачем он все-таки нужен

- Купить недвижимость без риэлтора вполне реально, если есть понимание того, какая квартира нужна, примерного бюджета, особенностей района. И еще понадобится интернет, чтобы можно было изучать предложения о продаже недвижимости. Вполне можно увидеть фотографии объекта, вид из окон, договориться с продавцами о просмотре. Сложность возникнет при анализе правоустанавливающих документов и возможных рисках (наследственная квартира, прописанные малолетние дети, престарелые собственники и т. д.), перспективах района, изменениях в дорожной инфраструктуре, деятельности промышленных предприятий и офисов. Конечно, все это можно узнать самому или пригласить опытного юриста, но ему тоже придется платить, - объясняет преподаватель Финансового университета Юлия Грызенкова.

- Сейчас появляется все больше электронных сервисов, которые позволяют и самостоятельно подобрать нужные варианты, и проверить юридические нюансы. Даже подать документы на сделку при определенных условиях можно в электронном виде, - добавляет Роман Вихлянцев. - Поэтому многое из того, за что платили риэлторам лет 10 назад, сейчас теряет актуальность. Но главное в работе риэлтора остается. Это - правильная экспертная оценка ситуации. Именно от нее зависит, насколько выгодно клиент сможет что-то продать или купить и не потеряет ли лишних денег. Характерный пример - ситуация двухлетней давности, когда цены на рынке начали падать, а некоторые маклеры советовали своим клиентам с продажей жилья подождать. И те, кто это сделал, через пару месяцев потеряли процентов 30%. Но, конечно, чтобы риэлтор выполнял эту функцию, он должен быть профессионалом.

Рис.: Катерина МАРТИНОВИЧ

БДИ

«Профессионал» дядя Вася

- Мне нужно было купить квартиру, и я обратилась к риэлторам. Подписали договор, и агенты пропали. Мне приходилось звонить им по нескольку раз в день и напоминать о себе. Те редкие варианты квартир, которые они находили, категорически не подходили. Пару раз съездили по левым адресам. Прибыв на место, я выясняла, что собственники ничего не продают и риэлтор все напутал. В итоге я разорвала договор, и сама стала искать квартиру. За пару месяцев вышла на сделку. Сэкономила и нервы, и время, и деньги, - вспоминает Ольга.

- К сожалению, на рынке риэлторских услуг сейчас полная неразбериха. Нет никакой систематизации специалистов, сертификации. Поэтому риэлторами себя называют очень разные люди, включая тех, у кого нет вообще ни какого-то образования, ни знаний, но которые почему-то решили, что они могут заниматься продажей недвижимости. Есть случаи, когда людей из агентств увольняли за профнепригодность, а они потом шли в частные маклеры, - рассказывает Роман Вихлянцев, член совета Гильдии риэлторов Москвы. - И к сожалению, обычному человеку очень сложно определить, с кем он имеет дело. Поскольку бурная деятельность вовсе не показатель того, что делается именно то, что надо.

ВАЖНО!

Предъявите ваши документики

Что надо обязательно проверить при самостоятельной покупке

✓ Паспорта всех владельцев недвижимости.

✓ Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (сейчас это выписка из ЕГРН - единого госреестра недвижимости); необходимо также, чтобы в выписке были сведения об обременениях, то есть, скажем, не находится ли квартира в залоге или под арестом.

✓ Так называемые правоустанавливающие документы - с их помощью выясняется, каким образом квартира попала к нынешним собственникам (это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или дарении, документ о приватизации жилья и т. п.).

✓ Кто прописан в квартире (выписка из домовой книги); необходимо убедиться, что все они добровольно из нее выпишутся после сделки, - обычно это пункт отдельно прописывается в договоре.

✓ Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, необходимо убедиться, что органы опеки и попечительства дадут письменное разрешение на продажу квартиры.

✓ Документы, подтверждающие, что продавец квартиры не находится на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах.

✓ Если продавец состоит в браке, необходимо нотариально заверенное согласие второй половины на продажу семейной собственности.

✓ Желательно запросить справку об отсутствии задолженности по уплате услуг ЖКХ.

НА ЗАМЕТКУ

Главные сложности

1. При поиске подходящих вариантов. Интернет-ресурсы по поиску недвижимости обычно очень замусорены. В них много нереальных предложений, которые относят к разряду завлекаловок. Цель таких объявлений - чтобы вы позвонили по указанному там телефону, а дальше вас возьмет в обработку маклер.

Также не надейтесь, что «частные объявления» - это именно от самих продавцов. В большинстве случаев вы попадете на посредника.

2. При осмотре квартиры. Обязательно смотрите понравившиеся варианты при дневном свете. Грамотно сделанная подсветка может скрывать некоторые недостатки жилища и эффектно подчеркивать его достоинства.

Проверьте работу всех коммуникаций и сантехники, зимой - температуру батарей.

И обязательно пройдитесь по окрестностям. Продавцы вам, скорее всего, распишут свой район в самых мажорных тонах. Но даже если они говорят искренне, ваши нужды, привычки и понятия о комфортной жизни могут быть совсем другими.

3. При проверке юридической чистоты. Есть довольно немало ситуаций, когда убедиться в чистоте сложно или практически невозможно. Например, если квартира недавно досталась по наследству. В этом случае крайне проблематично установить, нет ли каких-то неучтенных наследников, которые могут неожиданно предъявить права на купленную недвижимость. Поэтому желательно хотя бы самостоятельно проконсультироваться с юристом, сведущим в жилищных правах, не относится ли приглянувшееся вам жилье вот к таким сложным случаям.