Ипотечной квартиры бояться - в юстицию не ходить

Между тем покупать такое жилье выгодно: ипотечные квартиры в среднем дешевле на 3-5%. О том, как проводятся сделки с ипотечной недвижимостью, рассказывает Олег ВОНАРХА, руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд», расположенного по адресу: ул. Орджоникидзе, 27.

- Олег Михайлович, какова статистика продаж ипотечных квартир и почему они появляются на рынке?

- В среднем в месяц проходит порядка трех тысяч сделок с недвижимостью. В общем объеме эксклюзивных предложений «Жилфонда» ипотечные квартиры составляют около 5 процентов. Наиболее распространенной причиной, по которой такая недвижимость попадает на рынок, является желание семьи улучшить свое жилищное положение. Допустим, семья на условиях ипотеки приобрела квартиру несколько лет назад, но с тех пор родились дети, увеличились доходы, банки стали предлагать более привлекательные ипотечные продукты. Семья принимает решение продать ипотечную квартиру, для того чтобы купить новую, большей площади.Бывает, что квартира попадает на рынок из-за проблем собственника с работой. Отсутствие средств на то, чтобы гасить ипотеку, заставляет либо избавиться от жилья, либо обменять на меньшее по площади.

- «Жилфонду» первому среди агентств недвижимости удалось осуществить сделки по схеме «ипотека на ипотеку» между разными отделениями Сибирского банка Сбербанка России…

- Удалось. Первую продажу заложенной в Сбербанке однокомнатной квартиры в Дзержинском районе удалось осуществить летом этого года. Семья, проживающая в купленном на условиях ипотеки жилье, получила в наследство однокомнатную квартиру. В результате клиенты решили приобрести трехкомнатную квартиру и обратились в «Жилфонд». На ипотечную квартиру покупатель нашелся достаточно быстро, но не с деньгами, а с положительным кредитным решением другого отделения Сбербанка. Естественно, пришлось преодолеть целый ряд трудностей, но все закончилось благополучно.Сейчас, когда такие прецеденты созданы, операции с кредитной недвижимостью - за наличные или «ипотека на ипотеку» - не редкость и пользуются спросом у клиентов.

- Как выглядит сделка по продаже ипотечной квартиры?

- Допустим, продается заложенная в банке квартира стоимостью 3 миллиона рублей из которых 2 миллиона рублей - кредит. Покупатель найден и готов заплатить наличными. Продавец пишет заявление в банк о досрочном погашении ипотечного кредита, и банк называет ему сумму остатка по кредиту. Покупатель и продавец в присутствии представителя агентства недвижимости подписывают договор купли-продажи и подают его на государственную регистрацию в Росреестр. Покупатель оплачивает оговоренную сумму, из которой часть идет на погашение остатка кредита, часть - закладывается в сейфовую ячейку. Затем банк с продавцом подает в Росреестр заявление о снятии обременения - эта процедура оформляется всего за три дня. Через месяц покупатель получает зарегистрированный договор и свидетельство о праве собственности на недвижимость.

- Выглядит достаточно просто…

- На словах - да. На самом деле схема таит в себе немало подводных камней. Приведу лишь самые распространенные проблемы: к примеру, на продавца в одном банке было оформлено несколько кредитов, и средства от продажи ипотечной квартиры пошли на погашение «не того» кредита. Или банк, выдавший продавцу кредит, перепродал закладную, и для того, чтобы ее вернуть, понадобится длительное время. Нередка ситуация, когда стоимость квартиры оказывается меньше суммы ипотечного кредита. В таком случае необходимо убедиться, что у продавца есть недостающая для окончательного гашения кредита сумма.

Кроме того, бывают ситуации, когда покупатель, накопив, к примеру, 1 миллион рублей в качестве первоначального взноса за жилье, получает кредит в банке «В» в размере 2 миллионов рублей. Продавец ипотечной квартиры стоимостью 3 миллиона рублей имеет долг по ипотеке в 1,5 миллиона рублей в банке «А». И первоначального взноса покупателя явно не хватает для того, чтобы погасить остатки кредита продавца - необходимо еще 500 тысяч рублей, которые банк «В» не выдаст.

Но из таких, казалось бы, патовых ситуаций всегда есть выход: специалисты агентства недвижимости «Жилфонд» находят решения этих проблем и могут гарантировать чистоту сделок.

Наша справка

Олег Вонарха родился 8 июля 1968 года в городе Чернигове на Украине. В 1985 году окончил среднюю школу, переехал в Новосибирск и поступил в Новосибирский институт инженеров геодезии, аэрофотосъемки и картографии. В компанию «Жилфонд» пришел семь лет назад. Вначале работал риелтором, затем - экспертом по недвижимости. Сегодня Олег Михайлович является руководителем офиса «Жилфонд», находящегося по адресу: ул. Орджоникидзе, 27.

Обратите внимание!

Несколько советов тем, кто собрался покупать ипотечную квартиру:

1. В ходе сделки обратите внимание на то, чтобы сумма ссудной задолженности по кредиту продавца не была больше стоимости квартиры.

2. Поинтересуйтесь, как быстро банк сможет снять обременение после полного гашения кредита.

3. Узнайте, не имеет ли продавец других кредитов в банке.

Офисы агентства недвижимости «Жилфонд»

ул. Б. Хмельницкого, 3, тел. (383) 204-11-11

ул. Б. Богаткова, 203, тел. (383) 204-09-00

ул. Ватутина, 16, тел. (383) 301-14-44

ул. Ватутина, 37, тел. (383) 218-49-99

ул. Выборная, 125/1, тел. (383) 206-44-44

Горский мкр-н, 2, тел. (383) 300-09-09

ул. Громова, 16, тел. (383) 316-11-11

ул. Державина, 28, оф. 612, тел. (383) 217-99-32

пр-т Дзержинского, 1а, тел. (383) 354-33-99

пр-т Димитрова, 12, тел. (383) 222-22-42

ул. Дуси Ковальчук, 22, тел. (383) 200-09-09

ул. Иванова, 17, тел. (383) 333-99-17

ул. Ипподромская, 44, тел. (383) 283-15-15

пр-т К. Маркса, 3а, тел. (383) 304-09-09

ул. Кирова, 76, тел. (383) 230-39-39

ул. Кирова, 113, тел. (383) 266-33-55

ул. Комсомольская, 4, тел. (383) 308-60-60

Красный пр-т, 43, тел. (383) 218-44-40

Красный пр-т, 85, тел. (383) 216-01-01

Красный пр-т, 163, тел. (383) 227-22-70

Красный пр-т, 200, тел. (383) 335-74-75

Морской пр-т, 42, тел. (383) 330-33-11

ул. Орджоникидзе, 27, тел. (383) 222-22-20

ул. Станиславского, 15, тел. (383) 355-33-99

ул. Станиславского, 21/1, тел. (383) 301-30-01

ул. Столетова, 25, тел. (383) 272-18-78

ул. Челюскинцев, 52, тел. (383) 221-22-99

ул. Фрунзе, 16, тел. (383) 201-44-00

Бердск, ул. Ленина, 35, тел. (383-41) 2-07-01

все предложения - на сайте Жилфонд.рф